In questo numero di RR, IZ2FME, il “nostro” Avvocato di fiducia, prende in esame l’annosa questione dell’usucapione, declinandone i principi a proposito della nostra attività. Scoprirete molte cose davvero interessanti. Buona lettura e buoni DX. Ricordatevi di collaborare con RadioRivista, perché sono i Soci a rendere interessante la rivista dell’Associazione... l’unione fa la forza. Un caro saluto dalla Redazione.

DOMANDA: Caro Michele, complimenti davvero per gli interessantissimi articoli della rubrica Dalla parte della Legge (li leggo sempre con grande interesse e scopro di continuo cose nuove). Non mi dilungo oltre e vengo a esporti subito il mio caso. Molti anni fa, quando ancora ero un CB, ottenni il permesso da parte del condominio dove abito e del proprietario del lastrico solare (conservo ancora la delibera condominiale) per installare sul tetto (nella porzione di proprietà esclusiva del sig. Giovanni, nome di fantasia) un traliccetto di 3+3 metri sulla cui sommità avevo collocato un’antenna verticale per gli 11 metri. Sono passati più di vent’anni e, da radioamatore, ho continuato e continuo a utilizzare questo traliccio per le mie antenne (una Hex Beam e dei dipoli full size). Da qualche tempo il proprietario dell’ultimo piano (che ha acquistato l’appartamento dal Sig. Giovanni) mi sta facendo una guerra su tutti i fronti (e mi ha anche minacciato), intimandomi di rimuovere il traliccio. Io ho invocato l’usucapione, perché quel traliccio si trova lì, ripeto, da oltre 20 anni, ma questo signore (che chiamo Sig. Rodrigo), non ci sente e mi ha fatto scrivere da un tuo collega. Conosco un mio amico che è nella mia identica situazione e ha ottenuto una sentenza dal Tribunale che ha riconosciuto il suo diritto di usucapione (in quel caso, pensa tu, nemmeno all’inizio dell’installazione aveva ottenuto il permesso, avendo provveduto direttamente a montare le antenne senza chiedere niente a nessuno!). Mi puoi aiutare a capire? Michele, ti ringrazio e ti mando i miei 73 più cordiali. (Lettera firmata).

RISPOSTA: Caro amico, prima di tutto, se hai ricevuto delle minacce da questo sig. Rodrigo che, consentimi, mi sentirei di definire “Don Rodrigo”, pensando al capolavoro del Noto Autore, Ti consiglio di rivolgerTi subito all’Autorità Giudiziaria (o direttamente alla Polizia Giudiziaria), inoltrando formale atto di denuncia querela (per inciso, l’art. 612 del Codice Penale prevede che «chiunque minaccia ad altri un ingiusto danno è punito, a querela della persona offesa, con la multa fino a euro 1.032. Se la minaccia è grave, o è fatta in uno dei modi indicati nell’articolo 339, la pena è della reclusione fino a un anno»).

Sul piano civile, invece, le cose - paradossalmente - sono un po’ più complicate. Cerchiamo però, prima di ogni altra considerazione, di capire che cosa sia l’istituto, di romana memoria, dell’usucapione, del quale nei forum e anche nei nostri discorsi da OM si sente spesso un gran vociare. Il termine “usucapione” deriva dalla lingua latina ed è composto, come ci ricordava il nostro compianto prof. Pastori all’Università, dal termine usu (= con l’uso) e capere (= prendere) e rappresenta potremmo dire l’effetto tipico, a certe ben determinate condizioni, del possesso (sine possessione, usucapio contingere non potest, cioè senza possesso, l’usucapione non si verifica). Esso si realizza infatti, in via automatica e senza neanche la necessità dell’intervento di un Giudice (ope legis), per il solo fatto del possesso continuato di un bene immobile (nell’esempio, la porzione di tetto dove è stato installato il traliccio) per almeno 20 anni.

L’art. 1158 del Codice Civile disciplina in via generale l’usucapione, stabilendo che la proprietà dei beni immobili e degli altri diritti reali di godimento (servitù, usufrutto, ecc.) si acquista, appunto, in virtù del possesso continuato per (almeno) vent’anni. Ma, non dimentichiamocelo, a certe ben determinate condizioni, ossia:

1) deve trattarsi di un possesso esclusivo continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico, ed il possessore (come il Tuo amico nell’esempio che hai appena citato) non dev’essere necessariamente in buona fede (egli, infatti, ben era a conoscenza del fatto che la proprietà del tetto non gli spettasse e ciononostante ebbe ad installare il traliccio);

2) deve trattarsi di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale (non si possono usucapire, ad esempio, i diritti inerenti alla qualità di socio di una cooperativa);

3) è necessario (per gli immobili) che il possesso si protragga ininterrottamente per almeno 20 anni e che sia accompagnato dall’intenzione di esercitare un potere sulla cosa (il Tuo amico ha in effetti utilizzato attivamente il traliccio e il sedime sul quale esso è stato installato). Insomma, insomma, per dirla con le parole “originali”, usucapio est adiectio dominii per continuationem possessionis temporis lege definiti.

Va detto, inoltre, che alla prova del possesso per usucapione si applica l’art. 1142 del Codice Civile, vertendo su di una situazione di fatto: la prova ad usucapionem, pertanto, può essere fornita senza alcun limite, e quindi - se necessario - anche con testimoni, o mediante vecchie fotografie, con riprese di voli aerei (quelle che si utilizzavano nei Comuni per redigere i Piani Regolatori Generali o i Piani di Fabbricazione), ecc.

C’è però un “però”: non è possibile usucapire né la proprietà della porzione di tetto (per stare al Tuo caso) dove è installato il traliccio, né il diritto di servitù al mantenimento delle antenne in quella posizione, se il possesso, anche se protrattosi per un periodo addirittura maggiore di quello previsto dalla Legge (20 anni), abbia avuto inizio grazie a un cosiddetto “titolo”, ad esempio quale comodato: «Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito» (art. 1803 Codice Civile).

E, purtroppo, sembrerebbe esattamente ciò che si è verificato nel Tuo caso, giacché fu l’Assemblea dei condomini ed il sig. Giovanni a titolo personale ad autorizzare la posa del manufatto, e dunque Tu per tutti questi anni hai esercitato una mera detenzione del lastrico (a titolo di comodatario), non il possesso utile, si dice in gergo, ad usucapionem. Come dire, per fare un altro esempio, che se il mio amico e maestro di CW Vinicio (IK2CIO) mi ha prestato (anche solo verbalmente) l’accordatore Magnum 11 anni fa (il termine ex lege per i beni mobili è di 10 anni, ai sensi dell’art. 1161 Codice Civile), io oggi non posso sostenere di esserne diventato il proprietario per usucapione, e a semplice richiesta dovrò restituirlo.

Questo principio di diritto lo si ricava dall’art. 1164 del Codice Civile. Una recente decisione (Tribunale Macerata, 15 ottobre 2022, n. 889) ha stabilito il principio secondo il quale - proprio partendo dalle previsioni contenute nell’art. 1164 Codice Civile - nel caso di domanda di usucapione di immobile concesso in comodato, il comodatario (ossia Tu, nel caso che ci hai sottoposto) può usucapire il bene soltanto se riesce a dimostrare «di aver posto in essere atti di interversione del possesso». Sta a dire che Tu dovresti provare (probatio diabolica in certi casi) di aver posto in essere sul sedime ove è posto il traliccio condotte incompatibili con le facoltà tipiche del comodatario, travalicando i limiti tipici del comodato e - scrivono i Giudici - «esercitando delle attività proprie del titolare del diritto di proprietà sul bene» (ad esempio, il comodatario di un appartamento per civile abitazione che lo adibisce a esercizio commerciale mutandone l’accatastamento), ma non mi pare che nel Tuo caso si siano verificati i presupposti previsti dalla Legge e in particolare dall’art. 1164 Codice Civile.

Sarebbe bene, allora, che Tu procedessi a invocare - ora che sei un OM e non più un CB - le norme speciali contenute nel Codice delle Comunicazioni Elettroniche (D. Lgs. n. 259/2003: vedi Dalla parte della Legge n. 2/2023), tenendo però in considerazione il fatto che il nostro “Don Rodrigo” potrebbe richiedere all’Autorità Giudiziaria la Tua condanna allo spostamento del traliccio sul tetto di copertura condominiale, in tal modo “liberando” il lastrico solare di sua proprietà esclusiva (vedi Dalla parte della Legge n. 1/2024, con riferimento alla recente sentenza della Cassazione n. 31110/2023).

Diversamente da Te, il Tuo amico ha iniziato il possesso del tetto di copertura uti dominus (cioè come se fosse il proprietario), e col decorso del termine ventennale ha acquisito per usucapione (e dunque a titolo originario) il correlativo diritto. Va tenuto presente che in questi casi, ai fini dell’interruzione del termine utile per il maturare degli effetti dell’usucapione, non è sufficiente da parte del Condominio o dell’effettivo proprietario l’invio al possessore di una semplice lettera raccomandata (come, invece, avviene per l’interruzione della prescrizione dei diritti di credito, ex art. 2943 Codice Civile), in quanto, stante il rinvio di cui all’art. 1165 all’art. 2943 Codice Civile, gli atti interruttivi del possesso risultano previsti in maniera tassativa dalla Legge.

Questo significa che non è possibile attribuire efficacia interruttiva ad atti differenti da quelli previsti normativamente, con l’ulteriore conseguenza che interrompono il termine ventennale solo gli atti che determinino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sul bene, o gli atti giudiziali finalizzati a conseguire il possesso del bene in capo al suo titolare formale (Tribunale Palermo, Sez. II, 25 agosto 2022, n. 3469). Traducendo dall’avvocatese, il Condominio dovrebbe instaurare una causa nei confronti del Tuo amico con la quale chiedere al Giudice la pronuncia di una sua condanna alla rimozione del traliccio e la riconsegna ai condomini del tetto di copertura “vergine ed intonso”; se l’atto di citazione viene notificato prima del compimento del ventennio, allora il termine si interrompe (inutile sarebbe invece al proposito l’invio al Tuo amico di una semplice diffida stragiudiziale recapitata per raccomandata).

Il termine dei 20 anni si interrompe anche (ai sensi dell’art. 1167 Codice Civile) quando si viene privati del (o ci si spoglia dal) possesso per oltre un anno: quindi attenzione a smontare spontaneamente il traliccio e a rimontarlo dopo un anno... ovvero se - con atti non equivoci - si riconosce il diritto di proprietà altrui: «non è sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti in cui essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare» (Tribunale Tivoli, Sez. I, 9 dicembre 2022, n. 1693). Quindi, devi dire al Tuo amico di fare molta attenzione ed evitare di “scrivere troppo”, perché il rischio “riconoscimento” è sempre in agguato dietro l’angolo, come si dice.

Un’ultima, ma non meno importante precisazione: abbiamo detto che gli effetti dell’usucapione si realizzano automaticamente, se ne ricorrono i presupposti. Ciò significa che il Tuo amico è già diventato il proprietario dell’area sulla quale è installato il traliccio e ha diritto di mantenere il traliccio lì dove si trova: se vuole che questo suo diritto venga trascritto nella Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari (cosicché chiunque, estraendo una semplice visura, ne venga a conoscenza), può chiedere che il Giudice (il Tribunale) accerti l’avvenuta usucapione e pronunzi una sentenza di mero accertamento, non costitutiva di un diritto già certo, perfetto e venuto ad esistenza e dunque formatosi (Cassazione Civile, Sez. II, 11 gennaio 2024, n. 1121) allo scoccare del ventesimo anno di possesso esclusivo, pacifico e continuativo del bene (per questo motivo anche se una causa di usucapione dura, per fare un esempio non troppo lontano dalla realtà, 10 anni, la sentenza dichiara proprietario il titolare retroattivamente alla data in cui si è compiuto il termine dei 20 anni).

Spero di aver risposto alla Tua domanda e di aver contribuito a chiarire un po’ le idee in una materia, come quella dell’usucapione, un po’ ostica ai più.

Cari 73 a tutti de Michele, IZ2FME e... alla prossima puntata.