In questa puntata Michele, IZ2FME tratta il tema dell’impugnazione delle delibere condominiali che pongono limiti all’installazione delle nostre antenne nelle parti comuni, con particolare riguardo al procedimento di mediazione. Un caro saluto dalla Redazione.

DOMANDA: Carissimo Avvocato, grazie per i Tuoi articoli che sono preziosi e che andrebbero raccolti, magari riorganizzandoli per materia, in un libro che possa contenerli tutti, così da essere più facilmente consultabili “al bisogno”. I tuoi suggerimenti sono sempre preziosi; se posso però fare una critica “costruttiva” (hi!), a volte utilizzi dei termini un po’ troppo specifici e non è sempre facile seguirti.

Vengo al mio problema. Abito al secondo piano di una palazzina di 5 unità abitative e non c’è un amministratore di condominio (gestiamo un po’ a turno la contabilità delle parti comuni e una volta all’anno convochiamo l’assemblea ordinaria per approvare il bilancio).

Durante l’ultima assemblea la maggioranza dei condomini si è “coalizzata” contro il sottoscritto e, solo per farmi un dispetto, ha approvato una delibera con la quale mi intima di rimuovere le mie antenne sul tetto entro 20 giorni, perché «non preventivamente autorizzate» e ritenute pericolose per la salute umana (!).

Cosa devo fare? Esiste lo stesso il Condominio anche se non c’è l’amministratore? Devo impugnare la delibera al Giudice di Pace? Posso non fare niente perché la Legge è dalla mia parte? Ho anche letto in Internet, googlando qua e là, che c’è la possibilità di andare davanti a un giudice mediatore… Grazie di tutto, spero possiate pubblicare su RR questa mia lettera. (Lettera firmata).

RISPOSTA: Caro Francesco, grazie per la Tua lettera. Hai ragione: a volte noi avvocati diventiamo un poco pedanti e corriamo il rischio di scrivere un po’ troppo in “avvocatese”. Ci sono però degli argomenti estremamente tecnici (per esempio quello trattato qualche numero fa a proposito della conformità delle apparecchiature) che per forza di cose – se si desidera affrontare compiutamente la materia – richiedono approfondimenti specifici. Come dico spesso ai miei studenti, non esistono soluzioni facili a problemi difficili. Grazie anche per il suggerimento del libro. Si potrebbe pensare a un aggiornamento della bella, ma oramai superata, pubblicazione del compianto avv. La Pesa (IK7LKF): giro la Tua proposta al Consiglio Direttivo.

Cercherò allora di essere il più possibile chiaro e sintetico nel rispondere alle Tue domande. Anzitutto, il fatto che il Tuo sia un cosiddetto “piccolo condominio”, non dotato di un amministratore, non significa che non sia, per l’appunto, un Condominio nel senso proprio del termine. Il Condominio, infatti, è una entità giuridica che si forma “in automatico” nel momento in cui si costruiscono delle unità abitative o dei manufatti che abbiano fisicamente delle parti in comune. Nel 1942, con l’approvazione del Codice Civile, il nostro Legislatore adottò questa scelta e, seppur con qualche aggiornamento nel corso degli anni, tale è rimasta ancor oggi. L’unica differenza fra il Condominio ed il “piccolo condominio” è l’obbligo della nomina dell’amministratore, che nel condominio minimo non c’è, perché scatta quando i condomini sono almeno nove (norma di recente introdotta con la approvazione del D. Lgs. n. 149/2022). Quanto invece al contenuto della delibera assunta in sede assembleare, beh, evidentemente si tratta di un decisum illegittimo, perché in contrasto con le norme di legge ex D. Lgs. n. 259/2003 in materia di “diritto di antenna” (non mi ripeto qui e rimando ai precedenti numeri della rubrica, in particolare a quanto pubblicato in RadioRivista 2/2023).

Il mio suggerimento, in casi come questi, è di procedere comunque all’impugnazione della delibera entro il termine di 30 giorni dalla data in cui si è svolta l’assemblea (se eri presente personalmente o per delega), ovvero da quando hai ricevuto il relativo verbale (se eri assente alla riunione). Senza scender troppo nei dettagli, il principio giuridico è che le delibere annullabili (ossia affette da vizi patologici meno gravi, quali ad esempio il mancato rispetto del termine di convocazione, ecc.) devono essere impugnate entro 30 giorni, mentre quelle nulle (ossia gravemente viziate) non soggiacciono al rispetto di questo termine.

L’art. 1137 del Codice Civile, modificato dalla legge n. 220/2012 di Riforma del condominio, parla espressamente di «annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio». Sono i famosi 30 giorni di cui tutti i condomini sono giustamente preoccupati ogni volta che intendano contestare il deliberato assembleare. Nel dubbio, se si ha effettivamente interesse, vale la pena di tagliare la testa al toro e impugnare sempre nel rispetto del termine (che è di decadenza: ciò significa che se non sei tempestivo, perdi la possibilità di impugnare).

Il giudice che decide della controversia non è però il Giudice di Pace, ma il Tribunale competente per territorio (ossia del luogo ove si trova il fabbricato condominiale).

Chi mi conosce sa che non amo particolarmente i contenziosi giudiziari, nel senso che, per quanto possibile, tendo a sconsigliare ai miei clienti – se non come extrema ratio – di adire l’Autorità Giudiziaria, per i motivi che è intuibile immaginare. In questo caso però sono di parere diverso, perché la decisione di non contestare formalmente il deliberato assembleare in sede giudiziaria (nel rispetto del termine, ex art. 1137 c.c.) potrebbe essere interpretata come un comportamento in qualche modo “acquiescente”, ossia accondiscendente del contenuto proprio di quella delibera illegittima. In altri termini: l’Assemblea non può e non deve autorizzarci a collocare le nostre antenne sul tetto comune, perché i radioamatori hanno riconosciuto il loro diritto soggettivo ex lege, come più volte abbiamo sottolineato. Se invece passa il principio contrario, allora significa che tutte le volte che dovrai installare una nuova antenna, dovrai affrontare le forche caudine degli altri condomini, e questo non va bene.

Allo stesso modo non è accettabile il divieto, fondato peraltro su un assunto errato (antenna radioamatoriale = nociva per la salute), che è stato deliberato durante l’ultima assemblea condominiale. Esiste infatti la presunzione di Legge che, se operi nel rispetto dell’autorizzazione generale di cui sei titolare, sotto la stretta osservanza del band plan e delle altre norme tecniche, operi in modo corretto e senza alcun rischio nemmeno in astratto per la salute e la sicurezza.

Ma c’è un ma. Da alcuni anni non è più possibile procedere immediatamente e direttamente a impugnare le delibere condominiali viziate e pregiudizievoli: occorre prima esperire il cosiddetto procedimento di mediazione davanti a un Organismo autorizzato. Si tratta di una fase stragiudiziale che ha la finalità di stimolare un accordo fra il Condominio e il condomino leso dalla delibera, e che viene gestita da un mediatore (di solito un avvocato iscritto ad un apposito Albo).

Il procedimento, che si può svolgere anche da remoto, è soggetto all’obbligo di segretezza; inoltre, gli atti e i documenti depositati nella fase di mediazione non sono poi utilizzabili in giudizio (salvo diversa intesa fra le parti). Il mediatore non è un giudice: si limita a cercare di “fare ragionare” i contendenti per favorire, nei limiti del possibile, un’intesa che, se raggiunta, andrà recepita in un verbale sottoscritto dalle parti e dal mediatore e che ha l’efficacia di un titolo esecutivo (come se fosse una sentenza di un giudice). Inoltre, se la mediazione va a buon fine, l’ordinamento prevede dei benefici fiscali.

Si parla, in materia di condominio, di mediazione “obbligatoria”, nel senso che il condomino non può procedere giudizialmente se prima non dimostra di aver avviato la mediazione (ecco perché in gergo si parla di “condizione di procedibilità”). Il Condominio può però ben decidere di non presentarsi alla prima riunione, e in questo caso la mediazione si chiuderà subito con un verbale negativo. Se però il Giudice annullerà la delibera, accogliendo le Tue doglianze, condannerà il Condominio alla rifusione delle spese di lite, proprio sul presupposto che il Condominio decise di non presentarsi alla mediazione (se si fosse presentato, magari si sarebbe potuta raggiungere una transazione, evitando la causa).

Altra cosa importante da considerare è che la mediazione spesso non piace agli amministratori, perché a domanda avviata li costringe di fatto (anche se la recente “legge Cartabia” ha innovato sul punto, con una norma non proprio brillante, vedi il D. Lgs. n. 149/2022) a convocare un’assemblea straordinaria di condominio che deliberi su cosa fare: presentarsi alla mediazione nominando un legale? Non presentarsi? Sono costi per gli altri condomini.

Al procedimento di mediazione, infatti, è legittimato a partecipare l’amministratore di condominio, il quale dovrà decidere come procedere. Quindi il suggerimento è sempre di scrivere preliminarmente una lettera all’amministratore, evidenziando i profili di illegittimità della delibera e chiedendogli di convocare un’assemblea per revocarla, poiché, in caso contrario, egli e gli altri condomini dovrebbero anche considerare il rischio di maggiori costi da sopportare per partecipare alla mediazione e, in caso di suo fallimento, alla causa giudiziale. In tutto questo però dovrai fare attenzione a non farTi scappare il famoso (o famigerato) termine di 30 giorni.

Ma cosa succede a questo termine se si deposita la domanda di mediazione? Come è stato di recente chiarito con la sentenza del Tribunale di Velletri dell’1 settembre 2023, n. 1653 (e da altri precedenti anche di Cassazione che qui è inutile menzionare), nel giudizio di impugnativa di una delibera condominiale, soggetto a mediazione obbligatoria, il termine decadenziale di 30 giorni stabilito dall’art. 1137 comma 2 del Codice Civile, deve ritenersi interrotto a seguito della comunicazione di convocazione innanzi all’Organismo di Mediazione, «per cui riprende nuovamente a decorrere, per ulteriori 30 giorni a far data dal deposito del verbale di mediazione presso l’organismo stesso». Quindi, nessuna paura: anche se l’amministratore dovesse ricevere dall’Organismo di Mediazione la lettera di convocazione al primo incontro al ventinovesimo giorno successivo a quello in cui Tu, assente dalla riunione assembleare, hai ricevuto per posta il relativo verbale… se la mediazione fallisce, Ti darà ugualmente il tempo (altri 30 giorni) per poterTi affidare a un avvocato e procedere con l’impugnazione della delibera in giudizio.

Spero di aver contribuito a chiarire – e non a complicare – il quadro. Nel restare come sempre a disposizione dei soci per eventuali ulteriori richieste di delucidazioni o chiarimenti, Ti invio i miei migliori 73.

de Michele, IZ2FME